Urteile des BGH und aktuelle Rechtsfragen des Miet- und WEG Rechts im Jahr 2016

Sachverhalt: Wasserschaden

Die Käufer einer Eigentumswohnung verlangen von der WEG die Auszahlung einer Versicherungsleistung.

Die Käufer hatten die ETW von ihrer Mutter erworben. Vor dem Eigentumsübergang war es im Hobbyraum der Einheit zu einem Wasserschaden gekommen. Die Sanierungs- und Trocknungsarbeiten waren erst nach dem Eigentumsübergang der ETW beendet.

Die Wohngebäudeversicherung der WEG zahlte an die Gemeinschaft 946,03 Euro als Ersatz für Stromkosten und Nutzungsausfall. Diesen Betrag beanspruchen die Käufer der Wohnung für sich. Der Verwalter erklärte hingegen die Aufrechnung gegen rückständige Hausgeldansprüche gegen die Mutter.

Entscheidung: Zeitpunkt des Versicherungsfalls ist maßgeblich

Die Zahlung der Versicherung steht nicht den Käufern, sondern deren Mutter als Veräußerer zu.

Wenn eine WEG für das gesamte Gebäude eine Wohngebäudeversicherung abschließt, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist die WEG. Versicherte sind die einzelnen Eigentümer, und zwar sowohl für ihren ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum als auch für ihr Sondereigentum. Zwischen der WEG als Versicherungsnehmer und den Eigentümern als Versicherte besteht ein Treuhandverhältnis. Aufgrund dessen muss die WEG erhaltene Entschädigungen an den Geschädigten auszahlen.

Mit der Eigentumsumschreibung sind die Käufer zwar in den Versicherungsvertrag eingetreten. Da aber der Schaden, auf der die Zahlung der Versicherung beruht, und damit der Versicherungsfall vor dem Eigentumsübergang eingetreten war, steht die Zahlung der Versicherung der Mutter der Käufer zu. Unerheblich ist, dass die Versicherung erst nach dem Eigentumswechsel gezahlt hat.

(BGH, Urteil v. 16.9.2016, V ZR 29/16)

Sachverhalt: Rechtsmittel des Verwalters gegen Auferlegung der Prozesskosten

In einem Rechtsstreit unter Wohnungseigentümern (beispielsweise bei Beschlussanfechtungen) kann das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dies auch dann, wenn der Verwalter nicht Partei des Rechtsstreits ist. Dies ergibt sich aus § 49 Abs. 2 WEG.

Entscheidung: Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde möglich

Gegen die Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG steht dem Verwalter das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde offen. Das hat der BGH entschieden und zugleich zu den Voraussetzungen Stellung genommen, unter denen das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen kann.

Auch zu den Voraussetzungen, unter denen das Gericht dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG Prozesskosten auferlegen kann, hat der BGH Stellung bezogen. Demnach setzt eine Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG voraus, dass dem im Prozess unterlegenen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung zusteht. Dabei hat das Gericht kein Ermessen hinsichtlich der Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs. Vielmehr müssen sämtliche Tatsachen, die für einen Schadensersatzanspruch erheblich sind, feststehen. 

Umgekehrt ist das Gericht aber nicht verpflichtet, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind. 

Schließlich hat der BGH klargestellt, dass eine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters gemäß § 49 Abs. 2 WEG auch in Betracht kommt, wenn die Prozessparteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. 

(BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14)

Sachverhalt: Betriebsstrom der Heizung als Allgemeinstrom umgelegt

In einer WEG wird der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert ist. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt. Infolgedessen ist er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Die Eigentümer einer Wohnung haben gegen die Beschlüsse über die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung: Betriebsstrom gehört zu den Heizkosten

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.

Allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Daher müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden.

Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (in der Literatur werden Werte zwischen 3 und 10 Prozent genannt) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

(BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)

Sachverhalt: Vermieter kündigt erst sieben Monate später

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht. Nach einer erfolglosen Mahnung im August kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 15.11.2013 fristlos. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam. Sie meint, die Kündigung mehr als sieben Monate nach dem Anfall des Mietrückstandes sei nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden.

Entscheidung: Kündigung ist nicht an Frist gebunden

Die fristlose Kündigung ist wirksam. § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine fristlose Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes möglich ist, ist neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anwendbar.

Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne für den Ausspruch der Kündigung noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat bei der Mietrechtsreform von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen muss. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zudem könne eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht definiert werden.

Durch den danach allgemein für Dauerschuldverhältnisse eingeführten § 314 BGB hat sich hieran nichts geändert. Laut der Gesetzesbegründung sollten die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder aufgehoben noch geändert werden.

Die Vermieterin hatte das Kündigungsrecht auch nicht verwirkt. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Vermieterin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. 

(BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15)

Sachverhalt: Vermieter rechnet nicht umlagefähige Kosten ab

Der Vermieter einer Eigentumswohnung und die Mieter streiten über die Rückforderung von Betriebskosten.

Die Mieter rügen erstmals nach Ablauf der Einwendungsfrist und damit zu spät, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die nicht umlagefähig sind. 

Der Vermieter meint, die Mieter könnten nichts zurückfordern, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt und daher die Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB versäumt hätten.

Entscheidung: Einwendungsausschluss gilt umfassend

Die Mieter können nur einen Teil zurückfordern, und dies auch nur aufgrund einer Besonderheit des Einzelfalls.

Nicht umlagefähige Kosten

Es obliegt dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Der Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf die Mieter umgelegt werden können, wie im vorliegenden Fall Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Durch den Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche besteht.

Die beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist.

Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt umfassend, so der BGH.

Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB, wonach nur bestimmte Kosten laut Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, besteht nicht. Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall - wie hier nicht - überhaupt Streit besteht, ob die verspätet erhobenen Einwendungen berechtigt sind. Ausnahmsweise kann sich der Vermieter in diesem Einzelfall aber mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen. Im Abrechnungsschreiben hat sich der Vermieter nämlich auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen, in der die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet sind. Damit hat der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. Daher muss der Vermieter die zu Unrecht umgelegten Kosten zurückzahlen.

Nicht berücksichtigte Vorauszahlungen

Hingegen können die Mieter keine weitere Rückzahlung verlangen, weil der Vermieter Vorauszahlungen in bezahlter Höhe nicht berücksichtigt hat. Die Betriebskostenabrechnung ist insoweit zwar unrichtig. Hier greift aber der Einwendungsausschluss, weil die Mieter diesen Fehler nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung, sondern verspätet gerügt haben.

(BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15)

Sachverhalt: Streit über Mietkaution

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die Freigabe der Mietkaution. 

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und der Vermieterin das Sparbuch als Mietsicherheit übergeben.

Die Vermieterin erteilte jeweils fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen. Diese endeten jeweils mit Nachforderungen. Der Mieter zahlte die Nachforderungen nicht.

Der Mieter reichte Klage auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs ein. Die Vermieterin weigert sich, das Sparbuch herauszugeben, weil ihr noch die Betriebskostennachforderungen zu stünden. Außerdem hat sie Widerklage auf Zahlung der Nachforderungen erhoben. Der Mieter wendet ein, die Nachforderungen seien verjährt.

Entscheidung: Auch Nachzahlung ist wiederkehrende Leistung

Die Vermieterin kann keine Zahlung der Nachforderungen verlangen und hierfür insbesondere auch nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Die Ansprüche sind bereits verjährt. 

Zwar kann sich ein Gläubiger wegen einer Forderung, zu deren Sicherung ein Pfandrecht besteht, grundsätzlich auch dann aus der Sicherheit befriedigen, wenn die Forderung verjährt ist. Dies ergibt sich aus § 216 Abs. 1 BGB. Somit kann sich ein Vermieter grundsätzlich auch wegen verjährter Forderungen aus der Mietkaution befriedigen.

Dies gilt aber nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen, wie sich aus § 216 Abs. 3 BGB ergibt. Nicht nur bei den - regelmäßig monatlichen - Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen handelt es sich um solche wiederkehrenden Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB, sondern auch bei den hier umstrittenen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Betriebskostenzahlungen des Mieters verlieren ihren Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebskostenabrechnung zu erbringen sind. Auch diese normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

(BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14)