Die Novellierung der Trinkwasserverordnung bringt Missstände zu Tage

Wie mittlerweile vielen Hausbesitzern und Betreibern von Wohnanlagen bekannt sein sollte, hat die Novellierung der Trinkwasserverordnung dazu geführt, dass seit Ende 2011 Trinkwasseruntersuchungen in Großanlagen nach gesetzlichen Vorgaben gemacht werden müssen. Welche folgenschweren Ausmaße an zusätzlichen, zuvor vernachlässigten Betreiberpflichten dadurch eine ganz neue Relevanz erlangen, konnte bis dato keiner ahnen.

Die Verkehrssicherungspflichten (Gebrauchserhaltungspflicht) oder „Betreiberpflichten“ bei haustechnischen Anlagen sind vielen Vermietern und Hauseigentümern nur unzureichend bekannt. Hier sind aber die Anforderungen der Rechtsprechung an die Überwachung möglicher Gefahrenquellen hoch angesetzt. Oft ist das Rechtsbewusstsein sehr eingeschränkt oder es werden Risiken aus Kostengründen fahrlässig hingenommen, deren Auswirkungen einer Vielzahl von Betreibern nicht bekannt sind oder unterschätzt werden.

Nach dem Gesetz (BGB § 535 Abs. 1 Satz 2) geht es um die Gebrauchserhaltungspflicht, also um die Pflicht eine Mietsache instand zu halten und instand zu setzen. 

BGB § 823 Abs. 1

„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

Der Bundesgerichtshof behandelt diese Verkehrssicherungspflicht in immer neuen Urteilen. Grundsätzlich geht es um die Pflicht desjenigen, der eine Gefahrenlage schafft oder fortdauern lässt, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.

Die Wartung, Instandhaltung und der bestimmungsgemäße Betrieb einer Trinkwasseranlage werden somit zunehmend Bestandteil für ein für den Betreiber rechtssicheres Konstrukt, welches mit der Durchführung einer Trinkwasseruntersuchung und den damit verbundenen Folgen im Falle eines positiven Befundes auf dem Prüfstand steht.

Stellen Sie sich nun einmal vor was im Schadensfall passieren könnte, wenn Sie als Betreiber keine regelmäßige Wartung Ihrer Trinkwasseranlage nachweisen können!

Fast jeder Betreiber hat einen Wartungsvertrag für seine Heizungsanlage im Haus, jedoch die Wenigsten warten ihre Trinkwasseranlage.

Wo bestehen höhere Haftungsrisiken gegenüber der Gesundheit Dritter?

Die Prioritäten der Wartung - und Instandhaltungsmaßnahmen in der Immobilienbranche müssen neu überdacht werden, um möglichen Haftungsrisiken entgegenzuwirken.

Betreiber in der Pflicht
Fällt bei den Untersuchungen etwas auf, dann ist der Betreiber der Trinkwasserinstallation „unverzüglich“ in der Pflicht, „ohne das es eine Anordnung des Gesundheitsamtes bedarf“ folgendes zu unternehmen:

•         Untersuchungen zur Aufklärung der Ursachen durchführen zu lassen, die zwangsläufig eine Ortsbesichtigung, welche die Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einschließt, und eine weitergehende Untersuchung, zur Bestimmung des Bakterienherdes, beinhaltet.

•         Eine Gefährdungsanalyse durch fundiertes, geschultes Fachpersonal durchführen zu lassen.

•         Die Maßnahmen durchzuführen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher erforderlich sind.

Außerdem muss der Betreiber dem Gesundheitsamt unverzüglich die von ihm ergriffenen Maßnahmen mitteilen. Auch die betroffenen Verbraucher der Trinkwasserinstallation sind zu informieren.

Das Gesundheitsamt wird nur noch bei Nichtbeachtung der Pflichten tätig, darf dann aber ersatzweise Maßnahmen auch direkt anordnen und kann bereits eine unterlassene Information über die ergriffenen Maßnahmen als Ordnungswidrigkeit ahnden.